Nový strašák u hypoték jménem DTI a DSTI

Bře 20, 2020

Nový strašák u hypoték jménem DTI a DSTI

Pokud řešíte hypotéku, nebo jste řešili po 1.říjnu 2018, mohli jste se potkat se zkratky DTI a DSTI.

DTI – Je zkratka z anglického názvu „Debt To Income“, je to to poměr vašeho příjmu k velikosti úvěrů, podle doporučení ČNB by tento parametr by neměl přesáhnou hodnotu 9. Takže pokud máte roční příjmy 100 tis. Kč, neměla by Vám banka poskytnout úvěr vyšší než 900 000 Kč a zároveň musíte splňovat DTI, viz. níže.

DSTI – Je zkratka z anglického názvu „Debt Service To Income“. Ukazatel slouží k posouzení, kolik procent z Vašeho měsíčního příjmu tvoří splátky všech úvěrů, včetně kontokorentů a kreditních karet. Maximální přípustná hranice je 45%, dle doporučení ČNB. Takže si to uvedeme zase na příkladu, příjem 10 tis. Kč, maximální splátky všech Vašich úvěrů nesmí přesáhnout částku 4500 Kč.

 

Tyto dva nové ukazatele z dílny ČNB banky pomalu od října 2018 zahrnují do svých výpočtů schopnosti splácet. Dnes už to je běžná praxe snad všech bankovních ústavů, bavím se o těch seriózních. Nebankovní půjčky jsou úplně jiná ves.

Koukneme na jeden teoretický příklad rodiny, ať Vám výpočet ukážu v praxi:

Manželé Hypotékovi si chtějí pořídit nový byt, mají dvě děti, pán má příjem 25 tis. čistého měsíčně a manželka je na rodičovské dovolené a měsíční příspěvek je 7600 Kč. Splácejí úvěr na auto ve výši 4300 měsíčně a zůstává jim k doplacení cca 150 000 Kč. Nový byt stojí 2,5 mil. Kč. Manželé mají našetřeno 500 tis. Kč.

Součet příjmů je 32 600 Kč, mohou si tedy dle pravidel DTI půjčit až 3,5 mil. Kč (9-násobek ročního příjmu) a jejich maximální splátka může být 14 670 Kč (45% z celkového příjmu domácnosti). Jelikož splátka hypotéky je při složení 20% vlastních zdrojů (500 tis. Kč) cca 7800 Kč, při úroku 2,39%, splňují parametr DSTI a i DTI.

Důležité je však spočítat vše dobře, manželé musejí ještě počítat s daní z převodu nemovitosti ve výši 4% z kupní ceny nebo ceny odhadu, záleží co je vyšší. Počítejme z kupní ceny 2, 5 mil. Kč, tedy dalších 100 tis. Kč, které se musí zaplatit do 3 měsíců od nabytí nemovitosti.

Tudíž, je lepší varianta použít pouze 10% vlastních zdrojů. Hypotéka bude sice vyšší ale z vlastních zdrojů vyčerpají pouze 250 tis. Kč, 100 tis. Kč budou mít na daň a zbylých 150 tis. můžou mít jako rezervu nebo splatit úvěr na auto a ušetřit 4300 Kč měsíčně.

U lidí, kteří mají pouze příjem ze zaměstnání jsou parametry DTI a DSTI jasně dané, s potvrzeným příjmem se nedá nikterak hýbat či ohýbat. Jediné, co Vám může pomoci navýšit příjem je vybrat banku, která nebere průměr za 12 měsíců ale třeba za 6 nebo za 3 měsíce. Například v prosinci, kdy se vyplácejí prémie řadě zaměstnanců, to může příjem rapidně zvýšit a vlézt se do parametrů DTI a DSTI.

U OSVČ či vlastníků firem je to už jiné, každá banka má jiný výpočet na základě daňového přiznání. Takže se Vám může lehce stát, že v bance A Vám vypočítají příjem 15 tis. Kč a nedají ani milion ale za to Vám nabídnou skvělou kreditní kartu :) a v bance B Vám vypočítají příjem 25 tis. Kč. Vše je závislé i na druhu prokazování nákladů. Například lidé, kteří volí náklady tzv. paušálem, jsou na tom lépe. Banky s tím umí lépe pracovat, než když si zvolíte metodu reálných nákladů.

Další možnost, jak si zvýšit bonitu je zvednout si rodičovský příspěvek. Pozor ale na metodiku bank, každá banka má svůj limit akceptace tohoto druhu příjmů. Jedna banka bere max. 7600 Kč, jiná 10 000 Kč a i více. Někde stačí doložit pouze doklad z pracovního úřadu o zvýšení, někde musí přijít dávka na účet.

V těchto případech, pokud máte hypotéku a parametry DTI a DSTI na hraně se Vám bude hodit někdo, kdo umí podmínky zjistit u vícero bank. Jelikož není pravda, že Vaše banka, kde už jste “sto“ let je ta nej.

Tipů, jak na hypotéku je celá další řada ale myslím, že tento článek je už dost dlouhý. Další rady a nápady, jak si pořídit vlastní bydlení budou pokračovat v dalším článku nebo na mé FB stránce či Instragramu.

Hezký den

JV

Sdílet