Daňové výhody hypotéky

Říj 14, 2014

V případě, že je pořízením bytu, rodinného domu či jiné nemovitosti na hypoteční úvěr řešena vlastní bytová potřeba, potom snižují zaplacené úroky během splácení hypotečního úvěru daňovou povinnost. Za celou dobu splácení hypotéky je možné ušetřit desetitisíce korun. Daňovou úsporu je vhodné zohlednit při plánování hypotéky. Podívejme se na praktické příklady.

Pokud plánujete vlastní bydlení a tím pádem i hypoteční úvěr, můžete si snížit daňovou povinnost na zaplacených úrocích v rámci hypotečního úvěru.

 

Pořízení vlastního bydlení, ať už bytu nebo domu, je zodpovědným finančním rozhodnutím, které je státem podporováno. Zaplacené úroky během roku snižují výslednou daňovou povinnost.

Aby bylo možné odečíst úroky z úvěru, je důležité, aby hypotečním úvěrem bylo řešeno vlastní bydlení, a ne třeba byt na pronájem nebo chalupa pro rekreaci.

Za celý uplynulý rok je možné snížit si základ daně (u OSVČ je to rozdíl mezi příjmy a výdaji) max. o 300 tisíc Kč. Takže pokud zaplatíte 10 000 Kč na úrocích, přináší Vám to úsporu 1 500 Kč (10 000 x 15% daň).

Pokud už tedy platíte hypotéky, banka Vám počátkem každého roku zasílá „zdarma“ potvrzení o zaplacených úrocích. Toto potvrzení zaměstnanci předají na účetní oddělení, nejlépe co nejdříve. Taky se Vám může stát, pokud potvrzení dodáte až v březnu, že už Vám to účetní nezpracuje, jelikož už roční zúčtování zpracovala v únoru. OSVČ přikládají potvrzení k daňovému přiznání. Jen takový detail, nezapomeňte vypsat na potvrzení datum a slušně se podepsat.

Kolik zaplatíte na úrocích?  

Poměrně dost :) ….. Nejvíce zaplatí lidé na úrocích z úvěru v prvních letech splácení hypotečního úvěru. Pravidelným měsíčním splácením dochází ke snižování hypotečního úvěru a tím i během let klesá roční částka zaplacených úroků. Kolik se celkem zaplatí na úrocích se odvíjí dle 4 základních faktorů: celkové výši hypotéky, počtu let splácení, úrokové sazbě a samozřejmě, jestli bude splácet (to byl vtip, věřím, že budete splácet v pořádku). Čím vyšší bude úvěr a delší bude doba splácení, tím je patrně vyšší celková částka úroku. Jako příklad uvedu níže v tabulce, jak vypadá tzv. umořování jistiny (splácení závazku) v prvním roce:

 

Datum	Počáteční výše	Splátka	Jistina	Úrok	Zůstatek
platby	úvěru				úvěru
Leden	1 000 000 Kč	4 216 Kč	1 716 Kč	2 500 Kč	998 284 Kč
Únor	998 284 Kč	4 216 Kč	1 720 Kč	2 496 Kč	996 564 Kč
Březen	996 564 Kč	4 216 Kč	1 725 Kč	2 491 Kč	994 839 Kč
Duben	994 839 Kč	4 216 Kč	1 729 Kč	2 487 Kč	993 110 Kč
Květen	993 110 Kč	4 216 Kč	1 733 Kč	2 483 Kč	991 377 Kč
Červen	991 377 Kč	4 216 Kč	1 738 Kč	2 478 Kč	989 639 Kč
Červenec	989 639 Kč	4 216 Kč	1 742 Kč	2 474 Kč	987 897 Kč
Srpen	987 897 Kč	4 216 Kč	1 746 Kč	2 470 Kč	986 151 Kč
Září	986 151 Kč	4 216 Kč	1 751 Kč	2 465 Kč	984 400 Kč
Říjen	984 400 Kč	4 216 Kč	1 755 Kč	2 461 Kč	982 645 Kč
Listopad	982 645 Kč	4 216 Kč	1 759 Kč	2 457 Kč	980 886 Kč
Prosinec	980 886 Kč	4 216 Kč	1 764 Kč	2 452 Kč	979 122 Kč
SUMA		50 592 Kč	20 878 Kč	29 714 Kč

V příkladu bylo počítáno s úvěrem 1 mil. Kč, 30 let splatnost a sazbou 3 % p.a.

 

Během prvního roku vidíme, že jsme zaplatili více na úrocích o skoro 9 tis. Kč, to jsou dvě měsíční splátky a něco málo k tomu. Takže pokud jsme pravidelně spláceli, zaplatili jsme celkem 50 592,– Kč a z toho jsme si splatili z hypotéky celých 20 878,– Kč, takže po roce placení už dlužíte jen 979 122,– Kč, pozitivní, že ano? :) Bohužel, pokud nejsme vlastníci s konty o šesti nulách a více, nejsme jinak moc schopni si vlastní bydlení zařídit.

 

Praktický příklad výše daňové úspory

V přiložené tabulce máme uvedeny různé výše hypotečních úvěrů a vypočítanou celkovou daňovou úsporu za všechny roky splácení hypotečního úvěru. Z tabulky níže je názorně vidět, že daňová úspora je značná, ve všech modelových situacích počítáme s 15% sazbou daně z příjmu fyzických osob. Kdyby náhodou došlo ke zvýšení daňové sazby v budoucnu, potom by byla daňová úspora ještě vyšší. Všechny výsledky jsou provedeny dle současné legislativy, případné daňové změny by se samozřejmě dotkly i uvedených výpočtů.

 

Výše hypotéky	Doba splácení	Úroková sazba	Daňová úspora celkem	Průměrná roční daňová úspora
1 000 000 Kč	30 let	3,00%	77 666 Kč	2 589 Kč
1 500 000 Kč	30 let	3,00%	116 499 Kč	3 883 Kč
2 000 000 Kč	30 let	3,00%	155 332 Kč	5 178 Kč
2 500 000 Kč	30 let	3,00%	194 165 Kč	6 472 Kč
3 000 000 Kč	30 let	3,00%	232 998 Kč	7 767 Kč
3 500 000 Kč	30 let	3,00%	271 832 Kč	9 061 Kč
4 000 000 Kč	30 let	3,00%	310 665 Kč	10 355 Kč
4 500 000 Kč	30 let	3,00%	349 498 Kč	11 650 Kč
5 000 000 Kč	30 let	3,00%	388 331 Kč	12 944 Kč

 

Někomu se to nemusí zdát uplně hodně, ale určitě je příjemné, když Vám třeba v únoru vrátí na dani pět tisíc. Není to zrovna balík, to je pravda, ale kdo Vám je dnes jen tak dá? :)

Přeji bezproblémové placení hypotéky a kdyby jste chtěli zjistit, jestli jde platit méně, neváhejte mne kontaktovat.

 

Jiří Vaněk